近日，楼市火热，不少换房者因担心手中的换房资金将随着楼价上升而购买力缩水，也按捺不住想杀入购房行列。那么，以怎样的方法换房，才更加划算？

案例：小两房换大套房

陈太一家三口现住在三明市梅列区东安新村的一套小两房，接下来陈太打算再生一个孩子，三口之家变四口之家，小两房显然不够住了，想若怀孕后置换一套面积大一些的电梯房更合适。但陈太手上的资金有限，只有30万元的闲余资金，再加上供楼压力和生活开支，陈太觉得自己和老公供两套房压力特别大，打算卖掉自住的小两房，置换一套三房或四房。那么，像陈太这种情况，到底如何实现换房梦想呢？到底是卖一买一，还是买一卖一呢？这个顺序大有学问。

方法一：卖一买一

陈太现在居住的小两房，市价约55万元，目前还欠银行贷款15万元。也就是说，先卖掉这套房再买房的话，陈太手上的买房资金有40万元（业主把15万提前还贷才能卖房）+30万元=70万元。

小明算了一笔账，这个时候，陈太再去买一套110万元左右的吉祥福邸或是美地大道小区电梯三房。按照现行的房贷政策，卖掉旧居之后，陈太就算是首次置业，可以获得95折的利率优惠，并且首套房首付只需三成。假设陈太购买这套110万元的三房，首付33万元，向银行贷款77万元，这个时候，陈太手上还有闲余资金37万元，可用于其他方面的投资。

再看陈太卖房过程中产生的费用。由于还没有买房，所以陈太卖掉的房是唯一普通住房，证满5年，那么，陈太可免增值税和个人所得税。也就是说，陈太先卖房的话，所出售的物业因证满5年且唯一，税费支出较少，在现行业主实收的市况下，对买家的吸引力相对更高一些。

方法二：买一卖一

如陈太先买一套房，再卖掉手上这套房的话，首先要解决的是首付问题，也就是说陈太必须要找亲戚朋友凑够首付。

先买一套房，陈太算第二次置业，所以，贷款利率要上浮1.1倍，首付四成，陈太必须凑足首付44万元（假设陈太向亲戚借款14万元凑首付），贷款66万。

小明算了一笔账，随后陈太再卖掉手上这套房，这个时候，交易税费方面，陈太仍可免增值税（证满2年可免），但要缴纳个人所得税（虽然证满5年，但不是陈太唯一住房，所以必须按照2％征收个人所得税。）假设税费全部由买家支付，陈太虽无需支付，但对买家的吸引力而言，较其他免缴增值税和个税的房源要低一些。

这个时候，陈太手上资金为：55万元（卖房所得款项）-15万元（首套房欠银行钱）=40万元。陈太先偿还买第二套房借亲戚朋友的钱，结余：40万元-14万元=26万元。

结论：卖一买一换房首付负担更轻

通过以上的计算不难看出：

卖一买一时，陈太不需要向亲戚朋友借钱，就可实现换房的梦想，换房后手上还有闲余资金37万元，可作其他投资，且利息打折更优惠；而买一卖一时，换房后陈太还清亲戚朋友借款后结余资金26万元，但利息上浮，每月还款压力大。显然，卖一买一的方式更明智。

特别提醒，由于目前房价波动大，在换房时最好同时进行，避免卖了房，房价上涨，买不到房。在出售旧房子时，最好尽快选择好新房子，尽快下订并与新房的业主沟通好各项事宜，缩短卖一买一上的时间差。

此外，就卖掉现有房子和买到新房前的这段时间内，换房客如何解决居住问题，小明建议，买卖双方有比较宽松的沟通环境，双方可谈妥交房时间，或换房人士可先短租其他单位暂住。