【案例】

今年十月份我通过中介买了一套二手房，购房款为人民币九十万元，双方约定其中五十万元于过户当日付清，其余四十万元办理按揭贷款。我们双方于十一月十日办理产权过户手续时，我付清了首付款五十万元。可是，在办理产权过户过程中，我忽然收到中介的通知，说该房产被三明xx法院查封了。我到法院一了解，原来卖方人欠别人近百万款项，被对方起诉到三明xx法院，时间恰好是在我购房的这段时间里。不知道我现在要怎么办？

【小明分析】

你和业主签订的《房产买卖协议》是合法有效的。按照协议的约定以及合同法的规定，你应有两种权利可以选择，即你可以要求该业主继续履行合同，如果业主违约，你也有权要求解除合同，并要求业主赔偿给你造成的经济损失。

而本案中，由于你购买的房产被法院查封，按照合同的约定及合同法的规定，视为该房产存在权利瑕疵，无法履行，你有权解除合同，要求卖方赔偿违约金及给你造成的损失。但问题是：由于卖方存在大量债务，可能没有能力退还你支付的购房款和赔偿给你造成的损失，同时，由于房价上涨等因素，购房人也并不愿意解除合同，肯定希望能够继续履行商品房买卖合同。

【律师意见】

就以上案例小明咨询了律师，在这种情况下律师建议与卖方、卖方的债权人以及查封的法院积极进行沟通，可以通过要求卖方立即偿还债务以解除查封，如果卖方不同意，也可以与法院、贷款银行协调，其余贷款的金额首先用来偿还该债务，以便解除查封，继续履行买卖合同，办理产权过户手续。

当然，还有另外一种情况，就是该房产并不是通过贷款的方式购买，而是买方已经一次性付款，这种情况下，按照最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（物权法出台后，部分条款与物权法有冲突，但仍然是有效的）第十七条，如果买受人已经实际占有该房产，该房产并不应被查封，可以与法院沟通要求其按照该规定进行处理，解除房产的查封。

【法律法规】

《物权法》第六条

“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

《合同法》第九十四条　

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。

《合同法》第一百五十条　

出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条　

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。